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地產泡沫高潮已過 房價上漲已接近尾聲

放大字體  縮小字體 發布日期:2017-08-07   來源:網絡   作者:中國工廠網   瀏覽次數:234
核心提示:7月23日,海通證券(行情600837,診股)首席經濟學家姜超在《經濟緣何企穩,何時真正見底?》一文中表示,2季度經濟表現超預期,主
  7月23日,海通證券(行情600837,診股)首席經濟學家姜超在《經濟緣何企穩,何時真正見底?》一文中表示,2季度經濟表現超預期,主要源于地產產業鏈表現超預期。由于主要一二線城市地產銷量全面下滑,今年地產銷售的改善源于三四線城市地產銷售的持續高增。
他同時也指出,本輪三四線城市房價的大幅上漲,由于缺乏經濟因素的支撐,長期來看其實是比一二線城市房價更大的泡沫。當前三四線房價的普漲類似于牛市末期的雞犬升天,其實意味著房價上漲的高潮已過、接近尾聲。

姜超總結說,本輪經濟超預期的原因與過去沒有本質的差別,依然是來自于房地產的強勁支撐,唯一的問題在于,中國地產的紅利還能吃多久?只有哪一天不靠房地產了,經濟才算是真正見底!

以下為《經濟緣何企穩,何時真正見底?》摘要,作者海通證券首席經濟學家姜超:

經濟短期依然穩定。2季度GDP增速穩定在6.9%,6月份工業增速跳升至7.6%,從6月單月的投資、消費和出口數據看均有改善,而6月的發電量增速也從5%小幅回升至5.2%,從各個指標來看6月經濟比4、5月明顯改善,而2季度經濟的穩定性要遠好于我們此前的悲觀預期。

外貿貢獻并未上升。分析經濟短期超預期的原因,一個重要解釋就是出口改善。今年以來歐洲經濟持續超預期,而美國經濟也保持穩定,6月份中國對美、歐出口全面回升。但外貿部門的貢獻應該綜合考慮進出口,而今年上半年我國出口增速為8.5%,但進口增速高達18.9%,這意味著中國經濟對全球的貢獻要遠高于全球經濟對中國的貢獻,所以統計局的結論是上半年凈出口對經濟的貢獻并未增加。

地產仍是中流砥柱。因此,上半年中國經濟的強勁表現主要應歸功于內需,消費和投資增速都保持穩定。從消費來看,上半年食品服裝等非耐用品增速逐月下滑,而家具、裝潢、家電等耐用品增速逐月回升,而后者主要是地產相關的消費。從投資來看,今年以來制造業投資增速保持低位,基建投資增速緩慢走低,而地產投資和開工增速保持在10%左右高位,地產銷售增速保持在兩位數以上。綜合看來,依然是地產產業鏈的表現遠超預期。

三四線地產超預期。上半年的一二線城市地產銷售全面下滑,但三四線城市地產銷售極其強勁。而從70城新房價格走勢來看,一線城市已經止漲,二線城市漲幅回落,而三線城市漲幅仍高,6月70個城市中所有三線城市房價同比漲幅已經全部轉正。因此,今年以來的地產銷售超預期,主要歸功于三四線城市地產的亮麗表現。而深耕三四線城市的碧桂園成為上半年地產銷售冠軍,引領內房股在今年上演上佳表現。

地產泡沫高潮已過。從全球城市化的發展經驗來看,人口會持續向大中城市集中,因此過去一二線城市房價上漲,其背后有著人口流入、經濟產業、醫療和教育資源等的支撐。但本輪三四線城市房價的大幅上漲,其實已與城市化的歷史規律相悖,其實質是歸功于地產去庫存政策,通過棚戶區貨幣化安置在當地大量拆房、發放房票,在短期人為制造出大量需求,這一行為確實有助于三四線城市房價的短期上漲,但由于缺乏經濟因素的支撐,長期來看其實是比一二線城市房價更大的泡沫。而對照股市5000點的過程,當前三四線房價的普漲類似于牛市末期的雞犬升天,其實意味著房價上漲的高潮已過、接近尾聲。

貨幣政策回歸穩健。6月份經濟短期改善,股市、債市、商品價格齊漲,一個不可忽視的原因是央行短期放松了貨幣政策,讓金融機構平穩度過年中考核。但央行貨幣政策的短期放松,帶來的是銀行同業存單凈發行再創新高,銀行對非銀機構投資大幅回升,金融加杠桿卷土重來。而按照金融工作會議精神,要繼續去杠桿,堅定穩健的貨幣政策。而在過去兩周貨幣利率中樞再度回升,反映的是央行貨幣政策在短期放松之后回歸穩健,其投放貨幣未完全對沖財政繳款等因素的沖擊。

地產紅利還能吃多久?總結來說,本輪經濟超預期的原因與過去沒有本質的差別,依然是來自于房地產的強勁支撐,唯一的問題在于,中國地產的紅利還能吃多久?我們在13年曾經做過測算,按照中國14億左右人口、以及每年1.3%的新增城市化率,每年新增進城人口1800萬,假定3口一家,對應600萬套住房需求;而在城市中每年達到25歲的人口數大約1400萬,假定2人一對,對應700萬套住房需求,因而1300萬套應是中國地產需求的頂峰。但16年全國商品房銷售面積已經接近16億平米,對應1600萬套,按照今年上半年16%的銷售增速,對應全年1800萬套住房。問題是,我們每年蓋那么多房子干嘛呢?這一輪三四線地產庫存去化以后,是不是也該全面落實“房子是用來住的、不是用來炒的”思想,跟進一二線的限購限售政策、全面發展住房租賃市場?所以,我們對當前依靠地產銷售穩定的經濟走勢心存疑慮,只有哪一天不靠房地產了,經濟才算是真正見底!
 
 
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